楼上住户漏（lòu）水（shuǐ）问题

徐（xú）先生花（huā）费（fèi）大量时（shí）间（jiān）和**刚刚（gāng）装修好的房子（zǐ），被楼（lóu）上住户住（zhù）户跑水搞得厨房、卫（wèi）生间、客（kè）厅部（bù）分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家（jiā）一点也没有漏，并且很不（bú）情愿配合检查问题。虽说（shuō）经物业公司工（gōng）程人员（yuán）多次协调（diào）已解（jiě）决了问题，但刘（liú）先生（shēng）心（xīn）里还（hái）是不痛快（kuài），认为（wéi）物业在（zài）装修管理上没有尽到责任，所以拒（jù）绝缴纳（nà）物业（yè）管理费。对物业（yè）公（gōng）司的（de）服务不满意，是否可（kě）以不交物业（yè）管理费？徐先生应该（gāi）向（xiàng）谁要（yào）求（qiú）索赔？

案例分析（xī）：

1. 楼上跑水可能由（yóu）两（liǎng）种原因引起：房屋（wū）质量不好导致水渗漏或者（zhě）楼上业主过失导（dǎo）致跑水，但无（wú）论哪（nǎ）种（zhǒng）原因引起（qǐ）都与（yǔ）物业管理公司无关（guān），不涉（shè）及物（wù）业管理公司与（yǔ）业主（zhǔ）的法律关（guān）系。

2. 房屋质量（liàng）不好导致水渗（shèn）漏涉（shè）及业主与（yǔ）开发商之（zhī）间基于房屋（wū）买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵（cī）导致水管跑水致使（shǐ）业主（zhǔ）遭受（shòu）损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

3. 楼上业主过失导致跑（pǎo）水（shuǐ）涉（shè）及业主之间（jiān）基（jī）于侵（qīn）犯（fàn）行为而产生的侵权（quán）法律关（guān）系（xì），楼（lóu）上业（yè）主（zhǔ）的过错导致楼下业主房屋遭（zāo）受（shòu）损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯（fàn），构成侵犯应（yīng）当承（chéng）担侵权赔（péi）偿（cháng）责（zé）任（rèn）。

4. 物业管理公司在本案中涉及对（duì）受（shòu）损业主（zhǔ）家（jiā）内（nèi）部的维（wéi）护和修缮。由于受损部位不属于公共（gòng）设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物（wù）业管理（lǐ）费所涵盖的服务范围，而（ér）属（shǔ）于特（tè）殊的物业管（guǎn）理服务，对该部（bù）分维修当另行支（zhī）付（fù）费用（yòng），业主没有（yǒu）理由拒（jù）缴（jiǎo）物（wù）业管理（lǐ）费。